潘世雨 老潘说房

原玻璃厂地块为何值7.8亿？

谁，也阻挡不了历史的车轮滚滚向前。

这几天，邢台地产圈里谈的最多的是月晟7.8亿拿了原玻璃厂这块地。181亩，每亩430万元/亩，折合楼面地价2480元／平米。行业内议论纷纷，好多周边项目沾沾自喜，其实这也没啥。

我说，这样的地价对于这块地来说是正常的，没有什么大惊小怪的。

为什么？为什么？为什么？

老潘，这可是地王呀？

回想2007年9月27日，秀兰拍的地棉库地块，折合206万元/亩，成为当时轰动一时的地王，从此开启了邢台市住宅的高层时代。因为以前的住宅小区多是6层楼为主，容积率为1.6，而高层的小区多是2.5以上。

2007年4月，家乐园拍的老拖拉机厂地块，才折合84万元/亩，因为秀兰的高价拍地，使得家乐园天一城项目赚的盆满钵满。

2010年3月，东胜集团以每亩230多万的地价拍走泉南东大街原造纸厂地块。

2010年，家乐园拍的原机电学校156亩，3.46亿，也是拍了108轮，折合221万/亩。

2012年3月，恒大集团以279.72万元/亩拍得原棉纺厂地块。

4年半过去了，位于桥西核心区域的大地块越来越少。超过150亩大地块更是稀缺。

你自己可以算算，桥西核心区域，大地块，四面临路，方方正正，180的大地块，到底该多少钱一亩。相对照，2012年3月，桥东，棉纺厂，280万/亩。4年过去了。这块180亩的大地块至少不会低于400万吧。所以，最后拍的这个430万每亩是很正常的。

地段，唯一性。

逐渐变大的城市，唯一不变的是中心。做房地产的都知道的一句话，地段，地段，还是地段。判断一个好地段的标准，不仅是在地理位置的市中心，还有人们对该地段的认可度。玻璃厂，同时具有深厚的文化底蕴，也是在邢台无法复制的地段。民间盛传“宁可买好地段的烂房子，也不买烂地段的好房子”，虽有夸张之意，但无不说明地段在普通购房者心里的分量，但地段与房子之间的完美似乎总是难以兼得。

配套，太齐全。

这里的配套资源不仅是面面俱到，而且全城最齐全。地产开发每个社区，都会打出配套齐全这张保障牌。 玻璃厂项目周边的配套：教育、商业、环境、医疗、交通等配套，全部都是邢台人认可的、最好的配套。

买房子，学区房最受关注。买房子实际也是享受项目的资源，除了商业、交通、医疗等公共性资源外，如果独占学区资源那么价值毋庸置疑。在小区的在左侧规划了一座中华路小学和幼儿园，这有点太不可思议了。玻璃厂的东墙就是幼儿园、公办小学，在往东过钢铁路是金华中学，过冶金路是邢台市一中。全优的教育体系，这是太齐全了。项目东侧是四条商业街区，大型商业集群。

客户，太认同

玻璃厂周边2公里范围内居住了大约10余万人，3万个家庭。大大小小30多个住宅区，地缘性客户太多。这个项目也不过就2000套房源，这样的项目，开发商几乎不用做任何广告和推广，就会有大量的客户涌往售楼部来买房。因为，没有人希望到太远的地方居住。再加上，人们总希望住在自己老房子周围。这就是为什么蓝鸟木器厂地块开发的九璟台，很多人没见做广告，一日就光盘。这也是像棉纺厂恒大城项目，想买房子就得托熟人来抢，因为周边的住户太多，房子根本就不够。玻璃厂也是这种情况，甚至更严重。

市场，已变化

在土地资源稀缺的前提下，拿地不再是简单的经营行为，而演变成占有资源的战略选择。这种战略性的资源垄断，只出现在那些土地供应集中，未来利好集中、未来交易量集中的地区。地价预期价格的计算方式在改变。我们习惯中认为的开发商计算地价的方式，是按照同区域内现行销售价格进行倒算得出的。但是，现在的大开发商拿地时，早已经不这么算账了。

从战略角度考虑，热点地块基本只有大型房企才有实力参与竞买，这实际上改变了原有开发商的盈利模式。传统的盈利模式是拿地——开发——销售，靠利润赚钱。但是现在，对于大型房企来说，拿地之后的金融和资本运作，也能变相赚钱。你要明白开发商已经不是多年前我们理解的那个简单逻辑下的开发商了，如果你理解这个心理，也许你再看到地王时，也能保持一份淡定的心情了。开发商不是傻子，也不是疯子，没有谁会毫无逻辑的高价拿地，这一点，请诸君一定记住。

但全新的2017要来了，历史的车轮又不可阻挡的向前迈进了一步。虽然寒风凛冽，可新的一年为我注入了新的活力，丝毫不觉寒冷。

我相信，不管怎么样，2017已经站在我们的面前， 一切都是未知的，崭新的，令人向往的。我们将犹豫和徘徊抛诸脑后，把期待和信念装进背包，继续上路。